dochód pasywny, estateguru, inwestycje, social lending

Estateguru – review

Serwis Estateguru powstał w 2014r. w Estonii. Specjalizuje się w średnioterminowych (okres kredytowania to najczęściej 12-18 miesięcy) pożyczkach pod zastaw nieruchomości.
Do dnia dzisiejszego zaufało mu ponad 43 tysiące inwestorów ze 106 krajów. A serwis udzielił prawie 1300 pożyczek.

Zasada działania

Estateguru to całkiem nowy typ serwisu w moim portfelu. Po wydarzeniach z końca 2019r. i początku 2020r. przebudowałem swój portfel inwestycyjny stawiając przede wszystkim na bezpieczeństwo.
Każda pożyczka udzielona przez Estateguru jest zabezpieczona nieruchomością. A sam serwis wręcz chwali się własną skutecznością w odzyskiwaniu pieniędzy inwestorów. Już nawet o tym pisałem tutaj.
Pożyczki, w które możemy inwestować poprzez ten serwis dzielą się na dwa rodzaje:
Bullet – w określonych odstępach czasowych (nie zawsze jest to miesiąc) otrzymujemy należne odsetki, na koniec kapitał + ostatnią ratę odsetkową
Full Bullet – na sam koniec okresu kredytowania pożyczkobiorca oddaje nam całość tj. odsetki za cały okres + kapitał

Wskaźnikiem, który należy brać pod uwagę jest też LTV (loan to value) – wyrażany on jest w procentach. Dla przykładu jeżeli nieruchomość jest warta 100 tys. EUR, kwota pożyczki to 60 tys. EUR, wskaźnik LTV wyniesie 60%. Czym niżej tym lepiej dla nas – niższe ryzyko defaultu, bo pożyczkobiorca (będący jednocześnie właścicielem zastawionej pod pożyczkę nieruchomości) zrobi wszystko by w terminie pożyczkę spłacić i uniknąć straty spowodowanej przez potencjalne przejęcie nieruchomości.

Celujemy jedynie w first rank mortgage. Najwyższy rank oznacza, iż Estateguru w przypadku upadku pożyczkobiorcy ma pierwszeństwo przejęcia nieruchomości i późniejszego odsprzedania jej by odzyskać kapitał swoich pożyczkodawców.

Na powyższym przykładzie widzimy: pożyczka o wartości 700 tys. EUR, zabezpieczona nieruchomością (działką) wycenioną na 2 242 tys. EUR, aktualnie LTV wynosi 31.2%, w przyszłości (będą następne pożyczki, by finansować kolejne etapy prac) LTV ma osiągnąć 65%; typ pożyczki bullet – czyli spłaty odsetkowe okresowe, first rank mortgage – czyli Estateguru stanie się właścicielem (aktualnie) działki, gdy pożyczkodawca zaliczy defaulta, development/new construction – czyli finansujemy budowę nowego budynku.

Bezpieczeństwo inwestycji

Estateguru to platforma z 5-cio letnim doświadczeniem na rynku, która do tej pory nie straciła ani centa z pieniędzy swoich inwestorów. Oczywiście, nie udało im się w 100% uniknąć firm które straciły płynność czy nawet zbankrutowały, ale zabezpieczenie kredytu do tej pory zawsze działało:

Portal jest bardzo transparentny, można sobie nawet ściągnąć excela z wszystkimi pożyczkami udzielonymi przez ten serwis. Wszystko jest tutaj, rozpisane i rozrysowane. Serwis działa głównie w 3 krajach: Estonia, Litwa, Łotwa (chociaż było kilka inwestycji z Finlandii, Hiszpanii czy Portugalii). Nie dziwi mnie to specjalnie, ale jako następny krok widziałbym rozszerzenie działalności (i otwarcie biur) w zachodniej Europie. Z chęcią inwestowałbym w nieruchomości we Francji, Niemczech czy UK.

Dostępność inwestycji i skalowalność

Minimalna kwota inwestycji to 50 EUR.

Nawet w okresie zimowym (martwy okres w developerce) nie jest źle. Na przełomie stycznia i lutego było pomiędzy 5 a 10 nowych inwestycji tygodniowo.
Mi zajęło 3 tygodnie by rozdysponować 5 000 EUR. Inwestowałem od 50 do 250 EUR w jedną inwestycję celując w ~25 inwestycji. Trzeba też pamiętać, że nasze pieniądze nie zaczynają pracować od chwili inwestycji. Estateguru stawia na bezpieczeństwo, dopiero po spełnieniu wszystkich warunków stawianych przez serwis kwota pożyczki jest przekazywana pożyczkobiorcy. Do tego momentu nasze pieniądze są jedynie przez serwis blokowane. Najczęściej jest to okres około tygodnia.

Jeżeli ktoś planuje zainwestować większą kwotę i zbudować sobie ładnie zdywersyfikowane portfolio, trzeba wziąć ten fakt pod uwagę. I przelewać kapitał transzami.

Dosyć często przy inwestycjach jest bonus dla dużych inwestorów,

Przy tej inwestycji mamy +1% bonusu dla inwestycji od 20 000 EUR w górę. Dla mnie to jedynie ciekawostka 😉

Szybkość wycofania kapitału

W Estateguru mamy dostep do rynku wtórnego (niestety 2% fee). Więc wycofanie się wcześniej niż zakłada umowa wiążąca nas z pożyczkobiorcą jest możliwe, o ile ktoś inny zdecyduje się wykupić nasze udziały. Przynajmniej nikt nie mydli nam oczu jakimś buyback guarantee.
Rynek wtórny można też wykorzystać do szybkiego zbudowania własnego portfolio inwestycji. Osobiście jednak odpuściłem sobie tą opcję – bałem się, że kupię przysłowiowego „kota w worku”.

Rynek wtórny jest nawet dosyć aktywny, w momencie pisania review jest około 350 pożyczek wystawionych na sprzedaż.

Automatyczne inwestycje, reinwestycje

Platforma udostępnia możliwość automatycznej inwestycji jednak wszystkie opcje (w tym wybór inwestowanie jedynie w first rank mortgage czy wybór maksymalnego LTV – dwa dosyć ważne parametry) są dostępne w momencie gdy zadeklarujemy kwotę inwestycji 250 EUR lub wyższą. Szczerze mówiąc nie rozumiem trochę tak sztucznego ograniczenia opcji mniejszym (lub celującym w większą dywersyfikację) inwestorom.
Jakaś część projektów (szczególnie tych bardzo małych w okolicy 30-50 tys. EUR) jest w całości zapełniana przez AutoInvest. Nie dostaję nawet informacji na maila o nowej możliwości inwestycji.
Z drugiej strony, mimo ustawionego autobota przez około 3 tygodnie i tak większość tak niewielkich inwestycji mnie ominęła. Podejrzewam, że jest to w jakiś sposób kolejkowane.

Wysokość zysku

Oprocentowanie (stopa zwrotu) nie jest wysoka. Ostatnie pojawiające się pożyczki to przedział pomiędzy 9.5 a 11.5%. Pamiętajmy jednak o danych historycznych serwisu (zero strat dla inwestora) oraz o tym, iż każda pożyczka jest zabezpieczona nieruchomością. To kilka razy więcej niż lokata bankowa.
Pamiętajmy, iż serwis jest tutaj jedynie pośrednikiem, więc ryzyko upadku serwisu nie powinno negatywnie odbić się na naszym portfelu. Każda inwestycja to umowa pomiędzy inwestorem a pożyczającym. Nawet w przypadku upadku Estateguru firma która przejmie zobowiązania prawne powinna zadbać by odpowiednie kwoty wciąż zasilały nasze konta inwestorskie.
Kapitał inwestorów jest też tutaj rozdzielony od kapitału serwisu. Pieniądze inwestorów są przetrzymywane na oddzielnych kontach bankowych. Co też pozytywnie wpływa na bezpieczeństwo portalu.

Rejestrując się poprzez nasz blog otrzymasz dodatkowe 0.5% od wszystkich inwestycji dokonanych w ciągu pierwszych 3 miesięcy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *