Serwis Estateguru powstał w 2014r. w Estonii. Specjalizuje się w średnioterminowych (okres kredytowania to najczęściej 12-18 miesięcy) pożyczkach pod zastaw nieruchomości.
Do dnia dzisiejszego zaufało mu ponad 43 tysiące inwestorów ze 106 krajów. A serwis udzielił prawie 1300 pożyczek.
Zasada działania
Estateguru to całkiem nowy typ serwisu w moim portfelu. Po wydarzeniach z końca 2019r. i początku 2020r. przebudowałem swój portfel inwestycyjny stawiając przede wszystkim na bezpieczeństwo.
Każda pożyczka udzielona przez Estateguru jest zabezpieczona nieruchomością. A sam serwis wręcz chwali się własną skutecznością w odzyskiwaniu pieniędzy inwestorów. Już nawet o tym pisałem tutaj.
Pożyczki, w które możemy inwestować poprzez ten serwis dzielą się na dwa rodzaje:
Bullet – w określonych odstępach czasowych (nie zawsze jest to miesiąc) otrzymujemy należne odsetki, na koniec kapitał + ostatnią ratę odsetkową
Full Bullet – na sam koniec okresu kredytowania pożyczkobiorca oddaje nam całość tj. odsetki za cały okres + kapitał
Wskaźnikiem, który należy brać pod uwagę jest też LTV (loan to value) – wyrażany on jest w procentach. Dla przykładu jeżeli nieruchomość jest warta 100 tys. EUR, kwota pożyczki to 60 tys. EUR, wskaźnik LTV wyniesie 60%. Czym niżej tym lepiej dla nas – niższe ryzyko defaultu, bo pożyczkobiorca (będący jednocześnie właścicielem zastawionej pod pożyczkę nieruchomości) zrobi wszystko by w terminie pożyczkę spłacić i uniknąć straty spowodowanej przez potencjalne przejęcie nieruchomości.
Celujemy jedynie w first rank mortgage. Najwyższy rank oznacza, iż Estateguru w przypadku upadku pożyczkobiorcy ma pierwszeństwo przejęcia nieruchomości i późniejszego odsprzedania jej by odzyskać kapitał swoich pożyczkodawców.
Na powyższym przykładzie widzimy: pożyczka o wartości 700 tys. EUR, zabezpieczona nieruchomością (działką) wycenioną na 2 242 tys. EUR, aktualnie LTV wynosi 31.2%, w przyszłości (będą następne pożyczki, by finansować kolejne etapy prac) LTV ma osiągnąć 65%; typ pożyczki bullet – czyli spłaty odsetkowe okresowe, first rank mortgage – czyli Estateguru stanie się właścicielem (aktualnie) działki, gdy pożyczkodawca zaliczy defaulta, development/new construction – czyli finansujemy budowę nowego budynku.
Bezpieczeństwo inwestycji
Estateguru to platforma z 5-cio letnim doświadczeniem na rynku, która do tej pory nie straciła ani centa z pieniędzy swoich inwestorów. Oczywiście, nie udało im się w 100% uniknąć firm które straciły płynność czy nawet zbankrutowały, ale zabezpieczenie kredytu do tej pory zawsze działało:
Portal jest bardzo transparentny, można sobie nawet ściągnąć excela z wszystkimi pożyczkami udzielonymi przez ten serwis. Wszystko jest tutaj, rozpisane i rozrysowane. Serwis działa głównie w 3 krajach: Estonia, Litwa, Łotwa (chociaż było kilka inwestycji z Finlandii, Hiszpanii czy Portugalii). Nie dziwi mnie to specjalnie, ale jako następny krok widziałbym rozszerzenie działalności (i otwarcie biur) w zachodniej Europie. Z chęcią inwestowałbym w nieruchomości we Francji, Niemczech czy UK.
Dostępność inwestycji i skalowalność
Minimalna kwota inwestycji to 50 EUR.
Nawet w okresie zimowym (martwy okres w developerce) nie jest źle. Na przełomie stycznia i lutego było pomiędzy 5 a 10 nowych inwestycji tygodniowo.
Mi zajęło 3 tygodnie by rozdysponować 5 000 EUR. Inwestowałem od 50 do 250 EUR w jedną inwestycję celując w ~25 inwestycji. Trzeba też pamiętać, że nasze pieniądze nie zaczynają pracować od chwili inwestycji. Estateguru stawia na bezpieczeństwo, dopiero po spełnieniu wszystkich warunków stawianych przez serwis kwota pożyczki jest przekazywana pożyczkobiorcy. Do tego momentu nasze pieniądze są jedynie przez serwis blokowane. Najczęściej jest to okres około tygodnia.
Jeżeli ktoś planuje zainwestować większą kwotę i zbudować sobie ładnie zdywersyfikowane portfolio, trzeba wziąć ten fakt pod uwagę. I przelewać kapitał transzami.
Dosyć często przy inwestycjach jest bonus dla dużych inwestorów,
Przy tej inwestycji mamy +1% bonusu dla inwestycji od 20 000 EUR w górę. Dla mnie to jedynie ciekawostka
